Irány a tető! Milyen szabályok vonatkoznak a tetőtér-beépítésre?

Régen a tetőtér-beépítésekhez még építési engedély kellett. Az új szabályok szerint elég az egyszerű bejelentés. De ha az épület kívülről változatlan marad, akkor bejelentésre sincs szükség. Áttekintjük milyen szabályok vonatkoznak a tetőtér-beépítésre, és azt is, hogy milyen feltételekkel lehet hozzá CSOK-ot kapni. 

Azt, hogy most mire van szükség, az dönti el, hogy a tetőtérbeépítés minek minősül:

  • bővítésnek (ha az épület térfogata növekszik)
  • vagy átalakításnak (ha az épület térfogata nem változik).
A tetőtérbeépítés......engedély köteles, ha...bejelentés köteles, ha...nem kell se bejelentés, se engedély, ha...kiviteli terv kell (függetlenül attól, hogy kell-e, vagy nem hozzá bármilyen engedély), ha
Átalakításnak minősül (az építmény belső térfogata nem változik)zártsorú és iker építmények esetén, ha a szomszédos épületek alapozását, vagy tartószerkezetét érintiCsaládiházról van szó bármilyen m2 eseténAz építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009 Korm. rendelet 22. §-a szerint, ha statikailag indokolt.
Bővítésnek minősül (300 négyzetméter hasznos terület alatti bővítésekre)Ha az építtető NEM saját maga számára építtet vagy-műemlék jellegű az épületHa az építtető saját maga számára, a saját lakhatása biztosítására építtet vagy-NEM műemlék jellegű az épületAz építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009 Korm. rendelet 22. §-a szerint, ha statikailag indokolt.
Bővítésnek minősül (300 négyzetméter hasznos terület feletti bővítésekre)Ha az építtető NEM saját maga számára építtet vagy-műemlék jellegű az épület, vagy-új lakás építése esetén NEM csak egy lakás jön létreHa az építtető saját maga számára, a saját lakhatása biztosítására építtet vagy-NEM műemlék jellegű az épület, vagy -új lakás építése esetén csak egy lakás jön létreAz építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009 Korm. rendelet 22. §-a szerint, ha statikailag indokolt.

Bővítést egyszerű bejelentéssel

Nem kell építési engedélyt kérni a 300 négyzetméter hasznos terület alatti  bővítésekre (ahol az épület bővítéssel együtt 300 m2 alatti). Sőt bizonyos esetekben e felett sem. Ha az építtető saját maga számára, a saját lakhatása biztosítására építtet,  akkor itt elég az egyszerű bejelentés. (155/2016 Korm. rendelet)

Az építész a szakági tervezőkkel közösen elkészíti  a kiviteli terveket, és feltölti az e-naplóba, a szükséges nyilatkozatokkal együtt. Az egyszerű bejelentés ezzel, vagyis az elektronikus építési naplónak a készenlétbe helyezésével valósul meg.

Átalakítás?

Merőben más a helyzet, ha a tetőtérbeépítés nem bővítésnek, hanem csak átalakításnak minősül.  Az OTÉK fogalom meghatározása szerint, ha az építmény belső térfogata nem növekszik, akkor ez a helyzet. Vagyis, ha kívülről minden változatlan marad, akkor a tetőtérbeépítés csak átalakításnak minősül. Még abban az esetben is,  ha mondjuk kicseréljük a tetőszerkezetet, esetleg a teherhordó szerkezeten is változtatunk. A lényeg, hogy pont ugyanolyanra építsük vissza az épületet, mint amilyen volt. 

Az átalakítás csak a zártsorú és iker építmények esetén engedély köteles. De csak akkor, ha a szomszédos épületek alapozását, vagy tartószerkezetét érinti. (312/2012. korm rendelet 1. sz melléklet.) Az egyedülálló családiház esetén ilyen probléma nem merül fel. 

Ha a tetőtérbeépítés során nem változik a külső térfogat, nemhogy építési engedély, de még egyszerű bejelentés sem kell hozzá. 

Kiviteli tervre szükség lehet

Átalakítás esetén is szükség lehet kiviteli tervre. (Ezt az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009 Korm. rendelet 22. §-a írja elő) Eszerint még az engedélyhez nem kötött épületeknél is kell kiviteli tervdokumentáció, ha a például:

  • a tartószerkezet (ek)
    • támaszköze 5,4 méter, vagy nagyobb,
    • egyes elemei monolit (helyszíni) vasbetonból készülnek,
    • 1,5 méternél hosszabban kinyúló konzolt tartalmaz,
  • a falszerkezet vagy pillér megtámasztatlan magassága 3 méter vagy azt meghaladja úgy, hogy a koszorú nem számít megtámasztásnak (Pl. egy merőleges főfal az megtámasztás, egy merőleges válaszfal meg nem az.)
  • az építmény tűzvédelmi jellemzői változnak, 
  • a terepszint alatti bontás mélysége meghaladja az 1,5 métert.

Ilyen esetekben is kell tehát építészt fogadnia az építtetőnek, aki elkészíti a kiviteli terveket. A kivitelezésről e-naplót is kell vezetni. 

Tehát 300 m2 alatti bővésre nem kell építési engedély, csak egyszerű bejelentés. 300 m2 felett is csak akkor kell építési engedély, 

  • ha műemlékjellegű az épület, vagy 
  • ha az építtető nem magának, saját lakása bővítéseként építi be a tetőteret. 

Ha magának építi, akkor 300 m2 felett is elég az egyszerű bejelentés. 

Abban a szerencsés esetben, ha 

  • nem változik a családiház külső „térfogata”, alakja, és 
  • nem kell a teherbíró szerkezethez sem hozzányúlni,
  • nem változik az építmény tűzvédelmi jellemzője sem 

akkor nincs szükség:

  • sem egyszerű bejelentésre, 
  • sem kiviteli tervre 
  • sem e-naplóra. 

Megoldható a tetőtérbeépítés saját kivitelezésben? 

Ha egyszerű bejelentéshez kötött a tetőtér-beépítés, akkor mindenképpen szükség van “hivatásos kivitelezőre.” Az építési naplóban ugyanis meg kell adni a kivitelező vállalkozó

  • MKIK regisztrációs számát (Csak az végezhet kivitelezési tevékenységet, aki szerepel a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara kivitelezői nyilvántartásában.)
  • és a felelősségbiztosítás kötvényszámát (Magánszemélyként nem tudunk felelősségbizosítást kötni, ehhez mindenképpen szükség van vállalkozásra.)

Ha nincs engedély-, vagy bejelentési kötelezettség és kiviteli terv sem kell, akkor e-napló sincs! Ebben az esetben az építtetőnek saját felelőssége eldönteni kivel csináltatja és ellenőrizteti a munkálatokat.

Kapható CSOK a tetőtérbeépítéshez?

Újlakás–csok 

Az „újlakás-csok” két esetben vehető igénybe:

  • új lakás építésekor, 
  • új lakás vásárlásakor

Ehhez hozzájutni tetőtérbeépítés esetén igencsak életszerűtlen feltételekkel lehet. Egy családiház a tetőtérbeépítéséhez csak akkor lehet újlakás-csok-ot kapni, ha a tetőtérbeépítéssel a földszinti lakáson túl, a tetőtérben még TOVÁBBI KÉT lakást hozunk létre. Ezeknek  egymástól és a földszinti lakástól is elkülönült bejárattal kell rendelkezniük. CSOK-ot azonban egy család csak egy lakásra igényelhet. A tetőtérben lévő két új lakás közül az egyiket önerőből kell megvalósítani.  A két új lakás közül a csok-os lakásnak legalább 60 négyzetméteresnek kell lennie. Ebbe kell beköltöznie az igénylő családnak. A másik lakás lehet ennél jóval kisebb is, csupán az OTÉK előírásait kell betartani.  A létrejövő három lakást aztán társasházzá kell alakítani. 

Mindez egy családiház tetőtérbeépítésénél nem igazán életszerű. Ez a megoldás inkább csak a társasházak tetőtérbeépítésénél működhet. (Ha az építtető megveszi a lakóközösségtől az osztatlan közös tulajdonnak számító tetőt.)

„Használt lakás csok”

Egy családi ház tetőterének beépítése a CSOK szempontjából bővítésnek számít. A vonatkozó jogszabály szerint ugyanis az építmény térfogatnövelésével nem járó tetőtér-beépítés is bővítésének minősül. Ennek feltétele, hogy 

  • ott legalább egy új szoba létesüljön,
  • és a tetőtérben nem jön létre két önálló lakás.

A bővítéshez „használt lakás csok” igényelhető. Ennek összege 

  • egy gyerek esetén, ha a lakás legalább 40 m2 – legfeljebb 600.000 Ft
  • két gyerek esetén, ha a lakás legalább 50 m2 – legfeljebb 1.430.000 Ft
  • három gyerek, ha a lakás legalább 60 m2 – legfeljebb 2.200.000 Ft
  • négy vagy több gyerek, ha a lakás legalább 70 m2 -legfeljebb 2.750.000 Ft

Bővítés esetén a CSOK csak a bekerülési költség fele lehet. Ha például a bank 4 milliót fogad el a tetőtérbeépítés bekerülési költségének, akkor 3 gyerek vállalása esetén is csak ennek a felét, 2 milliót kaphatnak az igénylők. Ráadásul az elfogadott bekerülési költség 70 százalékáról az építtetőnek a nevére kiállított számlával kell rendelkeznie. Vagyis a példánkban a 4 millió 70 %-ról, 2,8 millió forintról számlával is kell rendelkezniük.

A folyósítás az elvégzett munkák után szakaszosan történik a bemutatott számlák után.

A lakástakarékpénztár a tetőtér-beépítéshez is jó

Olvasónk érdeklődött, hogy tetőtér-beépítéshez felhasználható-e a lakástakarékpénztári megtakarítás (LTP). A válasz: igen, az LTP-t bármilyen lakáscélra, így a tetőtér-beépítésre is fel lehet használni. A befizetések mellé 30 százalékos állami támogatás is jár, évente legfeljebb 72 ezer forint. Ezt havi 20 ezer forintos befizetésekkel lehet érni. Így a minimális négy év alatt 1.248.000 forinthoz lehet hozzájutni. Sőt lehetőség van arra is, hogy több családtag is kössön szerződést, így akár meg is többszörözhető az állami támogatás összege. 

A kiutalástól számított 18 hónapon belül legalább annyi számlát kell bemutatni a vásárolt anyagokról, szolgáltatásokról, mint amennyi pénzt a lakástakarék utalt. Házilagos kivitelezés esetén célszerű előre tájékozódni, hogy az adott LTP-nél milyen feltételekkel fogadják el a saját munkák költségeit. A bankok kiköthetik, hogy a házilagos kivitelezési munkákat csak úgy lehet elszámolni, ha ezek értékét egy bejegyzett műszaki szakértő igazolja. (Lásd OTP LTP ÁSZF). Ha nem szeretnénk ezzel bajlódni, akkor csak az anyagköltség számláival kell lefednünk az LTP összegét. Ha ez nem sikerülne, akkor a le nem fedett részre eső 30 százalékos állami támogatás összegét vissza kell fizetnünk. 

Őri András

Források: 155/2016 (VI.13.) Korm. rendelet; 1997. évi LXXVIII törvény (Étv); 253/1997 korm. rendelet (OTÉK); 312/2012. Korm rendelet; 191/2009 (IX.15.) Korm. rendelet; 16/2016 (II.10.) Korm. rendelet; 17/2016 (II.10.) Korm. rendelet; OTP LTP ÁSZF; epiteseijog.hu)

Minden jog fenntartva!
Ha a cikkből idézni szeretne, vagy az adatait fel kívánja használni, kérjük, linkkel jelölje meg a forrást.
Ha az egész cikket közölni szeretné, kérjük, forduljon szerkesztőségünkhöz.