Szomszéd-problémák


Egy építkezés, felújítás sosem kellemes a szomszédoknak, pláne, ha a házak nagyon közel vannak egymáshoz. Összefoglaltuk, milyen szabályokra kell figyelni a telekhatáron lévő épületeknél, és mi van akkor, ha csak a szomszéd telkéről lehet egy munkát megcsinálni. Azt is bemutatjuk, hogy mikor és hogyan szólhat bele az építkezésbe a szomszéd.

Munkavégzés a szomszédból

A szomszédos telek igénybevételével kapcsolatban a fő szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) határozza meg. A törvény megengedi, hogy a szomszéd telkét használjuk akkor, ha ez a saját telkünkön való építési vagy karbantartási munkákhoz szükséges. Ilyenkor a Ptk. szerint a szomszéd köteles eltűrni, hogy az ingatlanát használják. Azaz egy telekhatáron álló ház esetén kerülhet az állvány a szomszéd területére is. 

Természetesen a jószomszédi viszony érdekében nem árt a szomszéddal előre egyeztetni a munkálatok pontos idejét, és a területet a munkálatok megkezdése előtti állapotban visszaadni. Ha a munkálatok során a szomszédot kár éri, akkor kártalanítanunk kell. 

Építkezés a telekhatárra

Amennyiben a helyi építési szabályzat nem tiltja, építkezhetünk a telekhatárra. De ezt úgy kell megoldani, hogy a telekhatárra a végleges külső falsíknak kell kerülni. Tehát akkor sem lóghat át semmi a szomszédba, ha 20 cm vastag hőszigetelés kerül a falra. Az eresz esetében viszont engedményeket tesz a jogszabály: telekhatáron álló épület esetén az eresz legfeljebb fél méternyit átnyúlhat a szomszéd telekre, ha legalább 2 méter magasan van. A csapadékvizet azonban a saját telekre kell visszavezetni!

Az utólagos hőszigetelés sem kerülhet a szomszédhoz!

Gyakori tévhit, hogy meglévő házakra a hőszigetelés felkerülhet úgy is, hogy az a szomszédtól veszi el a helyet. Ez nem igaz. Az OTÉK az utólagos hőszigetelés esetében csak akkor tesz engedményt, ha az közterületre nyúlik be. Ekkor a telek beépítettsége is eltérhet az építési övezetre előírtaktól, valamint a szigetelésre vonatkozóan sincs már a régi 10 cm-es megkötés. Feltehető akár 20 cm-es hőszigetelés is. De mindez csak a közterületekre érvényes, a magánterületekből nem vehetünk el egy centit sem! A szomszéd területére tehát nem építkezhetünk rá! A telekhatárra a végleges (vakolt vagy burkolt) felületnek kell kerülnie, a hőszigetelés sem lóghat ki a telekről. Ezt a szabályt sajnos a helyi építési szabályzat sem írhatja felül. 

A problémára megoldás lehet: 

– a szomszéd kártalanítása az értékcsökkenésért;

– a telekhatár rendezés;

– vagy a szomszéd felőli fal belső hőszigetelése. 

Ha a túlépítés már megtörtént a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő a saját költségén a szigetelést bontsa le és az eredeti állapotot állítsa helyre.

Figyelni kell az ablakokra is! 

Ha a telekhatárra kerül az épület, vagy nincs 3 méter a telekhatárig, akkor nem kerülhetnek “rendes” ablakok a szomszéd felőli oldalra. 

A telekhatári falon csak a következő helyiségek 1-1 db szellőzőablaka, szellőzőnyílása lehet:

– tároló,

– közlekedő,

– fürdőszoba,

– konyha,

– wc. 

Lakószobáé tehát nem. 

Ezeket legalább 1,8 méter magasan kell elhelyezni, s az ablak nyitható részének a felülete maximum 0,4 m2  lehet. 

Ugyanezek az előírások vonatkoznak a tetőablakokra is, ha a tető 30 foknál meredekebb, kivéve a szellőzőkürtőt és a tetőkibúvót.

Ha az épület vagy annak egyes részei nem szabályos téglalap alakúak, hanem sokszögűek, akkor a telekhatárral szöget bezáró falra ezek a megkötések mindaddig vonatkoznak, ameddig a fal és a telekhatár által bezárt szög kisebb 60 foknál. 

Az épület pinceszintjén és alagsori szintjén csak akkor helyezhető el nyílászáró vagy szellőző, ha az épület a telekhatártól legalább 1 méterre található.

Ha az épület a telekhatártól legalább 3 méterre van, a fenti szabályokat már nem kell alkalmazni.

Amennyiben lehetőség van rá, mert a HÉSZ engedi, akkor a szomszédjogi viták elkerülése érdekében a telekhatártól legalább 1 méterre építsük a házunkat (ún. „csurgótávolságra”)! Ennek előnye hogy ilyenkor a tetőről lefolyó csapadékvíz nem a szomszéd telkére folyik, és a szomszéd felé néző homlokzat karbantartása is megoldható a saját telekről.

Szomszéd problémák egyszerű bejelentés esetén

Mi van akkor, ha a szomszéd telkét egy cseppet sem vesszük igénybe, de neki mégis problémája van az épülő házzal vagy az építkezéssel? 

Bizony egyszerű bejelentésnél ez előfordulhat. Régen, amíg építési engedélyt kellett szerezni, a szomszédok kaptak egy levelet a hivataltól. Ha érdekelte őket, mi épül melléjük, akár meg is tekinthették a terveket, és fellebbezhettek, ha nem tetszett nekik. Ez az egyszerű bejelentéssel megváltozott. A szomszédok, sokszor csak a kivitelezés megkezdésekor értesülnek az új lakóépületről. Mit tehetnek ilyenkor? 

Először is az építésfelügyeletnél kérhetik, ellenőrizzék, hogy az építkezés szabályosan történik-e. Ha igen, akkor a szomszédvitát csak egy polgári per döntheti el. A szomszédok ugyanis kártérítési pert indíthatnak például azért, mert romlott a kilátásuk, sérül az “intim zónájuk”, az épület leárnyékolja a házukat, kertjüket (akkor is, ha az építés egyébként szabályos). Ilyenkor pedig a bíróságnak kell döntenie arról, hogy csak a szükséges mértékben “zavarjuk-e ” a szomszédot, vagy ez a zavarás meghaladja a szükséges mértéket.

Király Viktória


Minden jog fenntartva!
Ha a cikkből idézni szeretne, vagy az adatait fel kívánja használni, kérjük, linkkel jelölje meg a forrást.
Ha az egész cikket közölni szeretné, kérjük, forduljon szerkesztőségünkhöz.